Mietminderung bei Schimmel: rechtliche Grundlagen

Die eigene Wohnung gilt als Ort des Rückzugs und der Entspannung. Doch treten erst einmal Schimmelpilze auf, so kann die Idylle empfindlich beeinträchtigt werden. Immerhin drohen neben den Beschädigungen des Mauerwerks sowie der in den Räumen befindlichen Gegenstände immer auch gesundheitliche Konsequenzen für die Bewohner. In welchen Fällen kann die Miete aber gesenkt werden?

Allgemeines zur Mietminderung bei Schimmel

In einem bewohnten und belebten Haus kommt es üblicherweise zu unterschiedlichen Bereichen. So mag es in einigen Räumen wärmer, in anderen kälter sein. Manche Zimmer weisen eine höhere Luftfeuchtigkeit auf, andere eine geringere. Es lässt sich daher nicht ausschließen, dass sich an bestimmten neuralgischen Punkten – etwa im Keller, im Bad oder in der Küche – kleinere Schimmelpilze ergeben. Das mag zunächst ein unschöner Zustand sein, der sich in vielen Fällen aber mühelos beheben lässt. Etwas Anderes ergibt sich jedoch immer dann, wenn die Lebensqualität der Bewohner unter der Fäulnis leidet. Bei solchen Zuständen sollte eine Mietminderung bei Schimmel erwogen werden. Diese ist inhaltlich und bei der Bemessung ihrer Höhe allerdings an zahlreiche rechtliche Vorgaben geknüpft.

Wann ist die Mietminderung bei Schimmel möglich?

Allgemein gilt bei einer Prüfung der mietrechtlichen Ansprüche, dass die Wohnung in einer vertragsgemäßen Beschaffenheit vorliegen muss – das ergibt sich aus § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Es dürfen also während des Vertragsverhältnisses keine Gegebenheiten erkennbar sein, die den Mieter in seiner physischen oder psychischen Gesundheit belasten (siehe § 536 BGB). Genau das wäre aber denkbar, wenn eine nicht beseitigte Fäulnis vorliegt. Gleiches gilt immer dann, wenn der Pilz an Wänden und Decken zum Abplatzen der Farbe, zur Lockerung des Putzes oder zu ähnlichen Mängeln führt. In diesen Ausmaßen kann die Mietminderung bei Schimmel sinnvoll sein. Dafür ist es übrigens nicht notwendig, dass einer der Bewohner bereits erkrankt ist. Alleine das Vorliegen von feuchten Stellen im Mauerwerk oder das Erkennen von Wärmebrücken und dem damit ausgelösten Moder reichen aus, um die Mietminderung bei Schimmel abzusichern.

Mietminderung bei Schimmel auch ohne konkrete Gefahren

In den letzten Jahren haben sich die deutschen Gerichte aller Instanzen vielfach mit der Frage zu befassen gehabt, ob ein Pilz giftig sein muss, um die Mietminderung bei Schimmel zu erwägen. Hierbei bleibt jedoch festzuhalten, dass es schon genügt, wenn die Fäulnis in der Wohnung überhaupt eine bestimmte Intensität erreicht. Tatsächliche gesundheitliche Nachteile für die Bewohner müssen damit nicht verbunden sein. Allerdings kann sich die Mietminderung bei Schimmel in ihrer Höhe natürlich unterscheiden, wenn der festgestellte Moder toxische Eigenschaften besitzt. Dann wäre damit zu rechnen, dass die betroffenen Zimmer zumindest zeitweise unbewohnbar sind, wodurch der vertragsgemäße Zustand der Wohnung eben gerade nicht mehr aufrechterhalten werden kann.

Mietminderung bei Schimmel – die Rechte des Vermieters

Natürlich ist in jedem Falle auf die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben zu achten. Und diese sehen vor, dass der Betroffene nicht direkt im ersten Schritt eine Mietminderung bei Schimmel erwarten darf. Vielmehr liegt seine Pflicht darin, den Vermieter zunächst auf den Missstand hinzuweisen und diesem die Gelegenheit zu geben, sowohl den Schimmelpilz zu beheben als auch die dafür ursächlichen feuchten Stellen oder Wärmebrücken im Mauerwerk zu sanieren (§ 536c BGB). Die anfallenden Kosten trägt übrigens der Vermieter, da er für den vertragsgemäßen Zustand des Gebäudes verantwortlich ist. Erst wenn er diesen nicht wiederherstellen kann und die Fäulnis unverändert bleibt oder sogar zunimmt, dürfen die Bewohner darüber nachdenken, eine Mietminderung bei Schimmel gegenüber dem Hauseigentümer einzufordern. Ebenso wäre dann der Schadensersatz gemäß § 536a BGB zulässig.

Wer trägt die Beweislast bei der Mietminderung bei Schimmel?

Eine weitere Fragestellung tritt auf, wenn sich durch das Beheben der Ursachen und das Beseitigen des Pilzes langfristig keine Besserung einstellt. Häufig wird dann der Gang zum Gericht in Erwägung gezogen. Hier sollte sich der Betroffene jedoch darüber im Klaren sein, dass er derjenige ist, der die vorhandene Fäulnis und die damit verbundene Beeinträchtigung der Lebensqualität zweifelsfrei nachweisen muss, sofern er eine Mietminderung bei Schimmel erwirken möchte. Da das gerade für Laien oftmals nicht möglich sein dürfte, ist das Hinzuziehen eines unabhängigen Gutachters sinnvoll. Dieser kann die Ausmaße des Moders sowie die daraus entstehenden Gefahren für Mensch und Mauerwerk fachlich beurteilen und auf dieser Basis eine Empfehlung für die Mietminderung bei Schimmel aussprechen.

Wie hoch kann die Mietminderung bei Schimmel ausfallen?

Natürlich ist es im Erfolgsfalle aber nicht alleine damit getan, dass die Miete juristisch anerkannt gesenkt werden darf. Interessanter fallen die Quoten der Minderung aus. Hierbei gilt die Faustformel, dass bei einer durchschnittlichen Belastung durch die Fäulnis mit einer Herabsetzung um etwa 20 bis 30 Prozent gerechnet werden darf (so etwa Amtsgericht Osnabrück – 48 C 31/12 oder in den Gesetzesbesprechungen Neue Juristische Wochenschrift, Jahrgang 2013, Seite 647 sowie Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht 2013, 506). Deutlichere Nachlässe werden darüber hinaus erzielt, wenn die Pilze toxisch sind oder damit die Beschädigung des Mauerwerks einhergeht: Haften Putz und Farben nicht mehr an Decken oder Wänden, wird eine Mietminderung bei Schimmel sogar um 50 Prozent gewährt (Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 4 C 52/11). Gleiches gilt immer dann, wenn aufgrund des Moders eine erhöhte Feuchtigkeit festzustellen ist, die den Teppich oder den Holzfußboden in seiner Qualität beeinträchtigt (Amtsgericht Leverkusen – 23 C 471/76).

Die Tücken der Mietminderung bei Schimmel im Keller

Umstrittener sind dagegen jene Fälle, in denen die Fäulnis im Keller auftritt. Das liegt vor allem daran, dass im untersten Geschoss eines Hauses natürlicherweise veränderte Bedingungen hinsichtlich der Temperaturen und der Luftfeuchtigkeit vorliegen. Zusammenfassend kann hier aber gesagt werden, dass eine Mietminderung bei Schimmel immer dann zugesprochen wird, wenn sich das Gebäude in einem relativ neuen Zustand befindet. Die Senkungsraten liegen bei 20 bis 25 Prozent (so etwa Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht 2013, 505). Bei einem Altbau gelten hingegen andere Regeln. Hier wird das Auftreten von Wärmeschwankungen, Rissen im Mauerwerk sowie das Ansammeln von Feuchtigkeit in begrenztem Rahmen bereits als üblich angesehen (Immobilien- und Mietrecht 2010, 520 sowie Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2013, 638). Eine Mietminderung bei Schimmel wird in solchen Situationen daher nur selten gerichtlich anerkannt und selbst bei erfolgreichem Ausgang häufig nur mit Nachlässen von bis zu zehn Prozent bedacht.

Wenn selbst die Mietminderung bei Schimmel nicht mehr reicht

Sämtliche zuvor dargestellten Sachverhalte beziehen sich auf eine durchschnittliche bis erhöhte Fäulniskonzentration. In einigen wenigen Fällen kommt es allerdings vor, dass diese eine deutlich höhere Intensität erreicht und entweder die Anzahl der Pilze oder die damit einhergehende Belastung für die Gesundheit der Betroffenen nicht hinnehmbar ist. Hier wäre eine Mietminderung bei Schimmel nicht mehr angeraten, da das Bewohnen der Räumlichkeiten nicht mehr zumutbar ist. Steigt die giftige Ansammlung auf ein solches Maß, dass der Zeitraum bis zur nächstmöglichen ordentlichen Kündigungsfrist nicht eingehalten werden kann, ist auch eine außerordentliche Beendigung des Mietverhältnisses zulässig (Amtsgericht Charlottenburg – 203 C 607/06). Hier wäre die Lebensqualität des Mieters über Gebühr beeinträchtigt, sodass lediglich ein Auszug das Problem beheben kann.